近日，北京十大豪宅之一的“山水文园九御”项目因开发商山水文园凯亚房地产开发有限公司(下称：凯亚)陷入债务危机无法履约，致使购房者花费数千万元购入的准现房无法按时交付。

　　更令人意想不到的是，这些准现房竟无预售证，且房产早已抵押给了长城新盛信托。

　　目前，长城新盛信托已申请法院强制执行对相关楼盘进行查封，并对查封财产进行处分，而购房者则属于轮候债权人。

　　据中国执行信息公开网显示，凯亚已被列为失信被执行人，涉及多个执行案件。

　　一边是信托公司抵押权，一边是购房人合同权利，到底该优先保护哪一方？北京杨巍律师指出，基于“生存利益至上”的考虑，无论开发商是否取得商品房预售许可证，购房人的权利均应优先于抵押权保护。

　　被套38亿

　　早在今年3月，长城新盛信托就对外公告称，作为受托人于2016年设立“长城新盛北京山水文园特定资产收益权单一资金信托项目”，规模为信托规模38亿，项目期限5年，交易对手为凯亚及共同债务人山水文园凯湖房地产开发有限公司。

　　当时其债权本金余额31.4亿元，其中包括2019年11月21日山水文园到期应还尚未归还的本金1亿元。该债权资产处置方式为，协议转让、拍卖、要约邀请竞价转让、挂牌转让及其他处置方式等。

　　抵押物包含三项，即为凯亚拥有的“山水文园”B区一段现房商业项目，建筑面积29,047.93平方米及相应分摊的商服用途国有土地使用权；二是凯亚拥有的“山水文园”B区二段86,229.69平方米的在建工程及相应的43,982.72平方米住宅和地下车库用途国有出让土地使用权(其中17、18、19、20、31号楼已办理现房抵押，合计46699.69平方米)；三是山水文园凯湖房地产开发有限公司拥有的“金海湖碧波花园”项目整体在建工程及土地。(规划建筑面积100,000平方米，土地面积280,840.18平方米)。

　　现如今，长城新盛信托这个规模38亿还未完全到期的单一类信托计划，因开发商资金链断裂而提前进入资产处置阶段。

　　据北京市第三中级人民法院于2020年11月4日出具的公告显示，长城新盛信托申请法院强制执行，查封山水文园项目的开发商凯亚名下位于山水文园东园1号楼、2号楼、3号楼总计34处不动产，现即将对上述财产进行处分。被执行人是凯亚。

　　熟悉该情况的业内人士透漏，该笔信托计划是凯亚通过信托通道获得融资款，而信托公司只负责按委托人的指令行事，不承担主动管理职能。

　　对于购房者，由于是轮候债权人，需要长城新盛信托处理完被抵押的房产后，在有结余的情况下，才能把部分购房款作为债务偿还给购房者。

　　目前，长城新盛信托已经申请强制执行公证，并且进入执行阶段。

　　业绩垫底

　　据公开资料显示，长城新盛信托是一家国资背景信托公司，注册地在新疆乌鲁木齐，公司管理总部设在北京。目前有四个股东，其中长城资产持股35%；新疆兵团国资公司持股35%；德阳市国有资产经营有限公司(下称“德阳国资”)持股27%；伊犁哈萨克自治州财信融通融资担保有限公司(下称“伊利财信”)持股3%。

　　因长城资产持有德阳国资100%股权，因此长城资产合计持有长城新盛信托62%股权。

　　8月中，长城新盛信托发生股东变更，河南民企天瑞集团以8.67亿元受让长城新盛信托35%股权。转让完成后，天瑞集团成为长城新盛信托第二大股东。由于该笔交易创下了近期信托公司股权交易最低记录，引起业界围观。

　　此时，虽有大股东撑腰，但其业务发展水平和行业地位却与其股东实力不匹配。

　　年报数据显示，截至2019年末，长城新盛信托自有资产总计约15.37亿元，其中货币资产12.74亿元；信托资产总计约178.55亿，其中房地产业务约86.27亿，占比48.32%，实业领域投资66.89亿元，占比37.46%。2019年全年营业收入3.90亿元，利润总额3.06亿元，净利润2.31亿元，分别同比下降13.4%和5.95%。

　　值得注意的是，长城新盛信托其余各项指标排名也在行业内垫底。其中，注册资本为3亿，在68家排名中为最后一名；总资产为15.4亿，排名为64位；净资本为10.1亿，排名为64位。管理信托资产为178.6亿，排名为64位，主动管理规模为106.2亿，排名为63位，营业收入为3.9亿，排名为61位。

　　某信托研究员对记者表示，由于长城新盛信托排名靠后，下一步可能会考虑增资扩股。“原股东全部都属于国有股东，市场化理念偏弱，通过混改引入民企股东，可激发激励机制。”