在坚持“房住不炒”的背景下，房地产信托业务规模和占比的压降，有助于信托公司积极推动业务转型，避免资金投放过度集中于房地产领域。本文通过分析房地产信托的业务规模及占比、不同期限下的房地产集合信托和不同资金运用方式下的房地产集合信托，达到对房地产信托的现状及未来业务转型突破口的认知。

　　一、房地产信托规模持续压缩

　　近年来，信托业积极配合国家在房地产调控方面的各项金融政策，持续压缩房地产信托业务的规模，调整优化结构，升级业务模式。截至2021年1季度末，投向房地产的资金信托余额为2.17万亿元，较2020年1季度同比下降15.75%；房地产信托占比为13.60%，同比下降0.97个百分点，环比下降0.37个百分点，已降至资金信托投向的第4位。房地产信托业务规模和占比的压降，有助于信托公司积极推动业务转型，避免资金投放过度集中于房地产领域，也有助于更好地发挥信托服务实体经济的职能。

　　2020年以来，投向房地产的集合信托资金产品期限在24个月到36个月区间的平均收益率为7.41%，是各期限平均收益最高的。随着期限的变长，呈现出边际递减效应，可能是因为投资长期限的项目总体资质较好，风险溢价低。平均募集规模方面，未透露投资期限的房地产信托最高，约为2.13亿元。

　　以季度频率来看，集合资金投向房地产企业的平均收益率持续走低。原因有三个方面，一是监管环境的影响，不管是行业‘两压一降’的监管方向，还是房企融资的‘三条红线’政策，都会使得房地产信托发行节奏减慢；二是宏观环境的不确定性，房企信用风险的加大，使得信托公司在开展此类业务时更加谨慎，优质项目较为稀缺，所以地产信托发行的资产端不太乐观。三是市场利率整体下行。

　　从地产信托产品的发行来看，目前影响产品募集的因素主要是如下两个：一是监管层强调了对房地产信托的监控和限制不会放松，因此房地产信托产品额度不足会变成很大的问题；二是房企融资规模受限，三道红线政策之下房地产信托产品的模式急需调整或升级改造。

　　二、房地产股权投资信托是房地产信托业务转型发展的突破口

　　从资金运用方式上来看，贷款类产品的平均募集规模最高，股权投资类产品的平均投资期限最长以及平均收益率最高。同时，股权投资类产品是收益率唯一一个大于8%的。2020年投向房地产领域的贷款类集合信托产品发行规模2705.11亿元，同比大幅缩减41.02%，在房地产集合信托产品总发行总规模中的占比由2019年的45.41%骤降至29.40%。2020年投向房地产领域的股权投资类和权益投资类房地产集合信托发行规模共计6240.56亿元，同比增长21.55%，在房地产集合信托产品发行总规模中的占比由2019年的50.83%提升至67.82%。2020年，绝大多数的房地产集合信托都是通过股权投资和权益投资的方式运用于房地产领域。其中房地产股权投资信托由于既不占用信托公司非标债权额度，又能优化房企的财务指标，迎来阶段性发展需求，成为房地产信托业务转型发展的突破口。

　　三、总结

　　自2019年8月以来，大幅压降房地产信托业务是监管部门的政策导向。房地产信托业务规模和占比受到大幅度压降。同时房地产企也融资规模受限，三道红线政策之下房地产信托产品的模式急需调整或升级改造。信托业需积极推动业务转型。从资金信托的投向领域来看，截至2021年一季度，工商企业稳居第一位，证券市场跃居第二位，房地产、金融同业规模同比继续压降，信托业务转型呈现良好局面。房地产股权投资信托由于既不占用信托公司非标债权额度，又能优化房企的财务指标，迎来阶段性发展需求，成为房地产信托业务转型发展的突破口。