7月房企融资总量继续下降。

　　从7月100家典型房企融资情况看，融资总量已经连续4个月环比减少。另外，信托单月融资额今年以来首次跌至百亿之下。

　　业内人士指出，海外债、信托大幅回落是融资总额下降的主要原因，同时也是融资成本下降的主要因素。预计在监管部门一直强调的“满足房企合理融资需求”及各地行业支持性政策影响下，融资环境有望进一步改善。

　　信托降幅明显是融资总量减少主因

　　克而瑞研究中心的数据显示，7月100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%。房企融资总量已连续4月持续环比减少。

　　从融资结构来看，境内债权融资429亿元，环比减少18.5%，同比减少33.6%；境外债权融资29亿元，环比增加203.6%，同比减少92.4%；7月资产证券化融资40亿元，环比减少42.8%，同比减少89.4%。

　　中指研究院监测数据显示，7月房地产企业非银融资总额为881.1亿元，同比下降56.7%，环比下跌3.1%，延续了二季度相对平稳的走势。行业平均利率为3.85%，同比下降1.28个百分点，环比下降0.19个百分点。

　　从融资结构来看，7月信用债规模占比58.9%，海外债占比0.8%，信托融资占比8.5%，ABS融资占比31.8%。具体来看，房地产行业信用债融资同比下降5.6%，环比上升7.2%；海外债融资同比下降98.0%，环比下降74.5%；信托融资同比下降85.5%，环比下降30.4%；ABS融资同比下降51.8%，环比微降1.8%。信用债发行基本稳定，信托降幅较为明显，信托今年以来首次单月融资额跌至百亿之下，仅为84.8亿元。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，在海外债融资继续受阻的情况下，信托出现大幅收缩，是融资总额难有突破的主要因素。“近两月持续有房企违约，市场信心仍未修复，非银融资主要依靠境内公开市场，而发行主体以国央企和少量优质民企为主。”他说。

　　万科发债额最高招商蛇口成本最低

　　从企业表现来看，据克而瑞研究中心统计，7月发债量最大的企业是万科，发债总量达到了64亿元，企业共发行了两笔共34亿元的公司债，以及一笔30亿元的绿色中期票据。

　　中指研究院统计数据也显示，7月万科融资额度最高，合计64亿元，平均融资利率3.1%。具体来看，典型房企中信用债利率最高的为龙湖，利率为4.1%；最低为招商蛇口发行的一笔13亿元的超短融，利率仅为2.1%。

　　刘水进一步指出，7月信用债同环比变动很小，已经连续三个月发行额环比小幅正向增长，境内债融资已经进入平稳时期，这一渠道基本不再受限。但从发行主体来看，国央企依然为主力，1-7月发行额占比为87.8%，高于上年同期17个百分点。

　　“虽然5月有5家企业被选定为示范民营房企，前后成功发行多笔信用债，但随后并未有其他民企积极跟进，仅滨江7月发行一笔9.7亿元的短融。”刘水说，同时7月为信用债到期高峰，多家出险企业为7月到期债务申请了展期，展期总额达135.3亿元，占当月到期额的16.6%。民企偿债状况不佳，也拉低了投资人对民企再融资能力的信心。

　　另外，7月仅有卓越商管发行一笔海外债。海外债展期情况加剧，中指研究院指出，7月通过交换要约重新上市的金额达395.8亿人民币，占今年以来交换要约金额的52.9%。今年年内尚有1328.9亿元海外债余额，预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主，新增融资额难以有所突破。

　　融资环境或进一步改善

　　刘水认为，早先境内信用债发行已受到政策支持，且今年以来的发行主体以信用等级较高的国央企为主，因此成为当前非银融资类的主要发行渠道。未来行业非银融资仍以境内公开市场融资为主，规模及结构不会出现明显变化。

　　7月17日，银保监会有关部门负责人就近期重点工作进展接受采访时表示，在“保交楼”背景下，将主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，有效满足房企合理融资需求。

　　“这可以说是政策面的进一步松口，对市场再次释放积极信号，助力融资环境进一步改善。”同策研究院研究员陈舒说。

　　8月1日，央行召开的2022年下半年工作会议，对下半年重点工作作出部署，其中提出，因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

　　刘水预计，受监管部门一直强调的“满足房企合理融资需求”及各地行业支持性政策影响，房企融资环境或进一步改善。

　　克而瑞研究中心认为，7月25日，证监会等三机构联合发布《关于推动债券市场更好支持民营企业改革发展的通知》，提出要加大债券融资服务力度，推动更多符合条件的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高融资效率；鼓励市场机构为民营企业债券融资提供增信服务等。预计未来房企的融资环境仍将继续优化，优质民营房企优势将继续扩大。