2024财年的零售NPI同比增长1.9%。园区业务则带来一定拖累：期内旗下产业园NPI为3.33亿元，同比下降8.90%；物流园NPI为2740万元，同比下降55.16%。

　　凯德中国信托（CLCT）的最新业绩，透露出园区发展的丝丝凉意。

　　该基金于近期公布其2024财年业绩情况，期内实现基金总收入18.38亿元，同比下降3.9%；净物业收入12.191亿元，同比下降5.8%；每股分红5.65分（新币)，同比下降16.2%。

　　实际期内基金零售表现较为强劲，但由于不包括2023年3月停止运营的Capita Mall七宝和2024年1月出售的Capita Mall双井的贡献，以及来自商业园区和物流园区的低贡献，导致NPI的同比下滑。

　　零售组合作为CLCT最大的资产类别，2024财年的零售NPI同比增长1.9%。园区业务则带来一定拖累：期内旗下产业园NPI为3.33亿元，同比下降8.90%；物流园NPI为2740万元，同比下降55.16%。

　　产园租赁压力

　　凯德中国信托（CLCT）是新加坡最大的中国房地产投资信托，于2006年12月8日在新加坡交易所上市，长期投资于中国大陆、香港和澳门的多元化收入物业和与房地产相关资产，主要用于零售、办公和工业用途（包括商业园区、物流设施、数据中心和综合开发）。

　　目前，CLCT的投资组合包括9个购物中心、5个产业园区物业和4个物流园区物业，投资组合总建筑面积约为180万平方米，分布在中国12个主要城市。

　　根据凯德中国信托披露的公告，按GRI计算，截至2024年12月31日，凯德中国信托产业园区（Business Parks）和物流园区（Logistics Parks）在资产组合中的占比分别为：产业园区（Business Parks）：占比25.8%；物流园区（Logistics Parks）：占比3.5%。

　　这两类园区资产类别合计占比为29.3%。

　　CLCT的5个产业园区投资组合位于高增长经济区，物业包括腾飞新苏、新加坡腾飞科汇城、腾飞创新中心、新加坡杭州科技园一期、新加坡杭州科技园二期。基金的产业园租户包括生物医药、电子、工程、电子商务、信息和通信技术以及金融服务等高增长行业运营的优质国内和跨国公司。

　　受市场供应增加和竞争加剧影响，CLCT产业园区于2024年的出租率有所下滑，平均出租率为87.6%（2023年12月为91%），较2023年末下降3.4个百分点，西安、杭州两个产业园空置率超过25%，期内整体租金水平下降了4.5%。

　　出租率和租金不景气致收入下滑，2024年，CLCT旗下5个产业园实现收入4.75亿元，同比下降3.32%；净物业收入为3.33亿元，同比下降8.90%。

　　据悉，由于一个主要租户在2024年第三季度的业务缩减，新加坡腾飞科汇城的出租率从2023年第四季度的90.1%下降到71.8%，同比大幅下降18.3个百分点；杭州两个项目出租率分别为74.6%和84.4%，主要面临电子商务领域的挑战。

　　但是，苏州新苏产业园表现依旧突出，出租率达到了96.6%，远高于苏州市场68.5%的平均出租率。

　　从租户租约到期情况看，CLCT产业园区的绝大部分租户租约在1-3年，2025年到期的租户占比38.7%，3年内到期的租户占比为93.2%，面临一定的租赁压力。

　　物流园AB面

　　物流园面对的境况与产业园相若。2021年凯德中国信托曾以16.83亿元收购上海、昆山、武汉和成都四个优质物流资产，首次进军中国物流市场。

　　那时是国内物流园区的高景气时期。

　　而如今，下滑的物流园区市场体现在了CLCT业绩上：期内，CLCT的物流园区平均出租率达到97.6%高水平，2023年12月出租率为82%，大幅提升15.6个百分点，并优于75%的市场平均水平。

　　但这是降租金换来的。2024年基金旗下物流园采取大幅调低租金的方式换取高出租率，物流园租金水平下降幅度高达24.5%。

　　所以，即便出租率有了较大水平提升，但由于市场租金水平的下降和部分资产的重新定位，物流园区的NPI表现也受到一定影响。

　　期内，CLCT旗下4个物流园实现收入4880万元，同比下降42.38%；净物业收入为2740万元，同比下降55.16%；主要是租金水平大幅下降导致收入大幅减少，以及上海物流项目停业重新改造影响。

　　这是物流市场面临的共同困境，下行市场中，租户对低价租金的追求成为普遍现象，叠加供应的增加，“内卷”最直接呈现在租金上。

　　产城园区评论获悉，CLCT的物流园区租户涵盖从物流和仓储、制药、制造到电子商务等多个行业。物业包括上海的上海奉贤物流园区、昆山的昆山巴城物流园区、武汉的武汉阳逻物流园区和成都的成都双流物流园区。

　　其中，上海奉贤物流园于2024年12月成功签约了一家第三方物流主租户，租约8年，实现了100%的出租率，同比大幅提升39.7个百分点；昆山巴城物流园区出租率为100%；武汉阳逻物流园出租率为99.7%，接近满租状态。

　　成都双流物流园的出租率增长也很显著，从2023年第四季度的67.8%提升至90.7%。

　　CLCT的管理层表示：“我们在物流园区和商业园区组合中应对了挑战，并保持了稳健的出租率，超越或持平于市场水平。我们在12月为上海奉贤物流园区成功签约了一名主租户，使我们物流园区的入住率在2024年12月31日提升至97.6%。”

　　市场的激烈竞争也体现在资产估值上。根据披露，截至2024年12月31日，CLCT的投资组合估值同比下降1.7%。其中，基金的5个产业园物业总估值达到53.97亿元，平均单位面积价格7060元/平米，除腾飞新苏项目之外，其余项目估值有所下降，如西安腾飞科汇城2024年估值下降2.5%、腾飞创新中心下降2.8%。

　　同样，受供需失衡影响，基金4个物流园物业总估值为14.69亿元，整体下调近10%，平均单位面积价格5538元/平米。四个项目估值均有所下降，其中上海奉贤物流园2024年估值下降14.7%、昆山巴城物流园估值下降11.0%、武汉阳逻物流园区估值下降7%、成都双流物流园区估值下降了3.4%。

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