公募REITs启航，各大公募机构瞄准万亿级蛋糕，跃跃欲试开辟新的资产配置路径。

　　业内人士表示，推出公募REITs项目有利于盘活资产，促进新的投入，推动经济发展。记者了解到，从去年底开始，公募机构就开始着手准备REITs业务，一手挑选适合的项目，一手筹备专业的项目团队。

　　发力点：基建项目稳定性高、回报率高

　　证监会前不久发布通知，就《公开募集基础设施证券投资基金指引》征求意见（下称征求意见稿）。根据征求意见稿的要求，公募REITs是以有稳定现金流的基础设施作为底层资产发行的公募基础设施证券投资基金。其中，倾向于将市场化运营满3年的基础设施项目，作为REITs的底层资产。

　　从市场体量来看，国内基础设施REITs市场空间较大。据统计，截至3月31日，基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿元规模的基础设施REITs市场。

　　具体来看，德邦基金统计的数据显示，以收费公路为例，截至2018年底，国内累计建设投资总额已达8.9万亿元，当年产生的通行费收入达5552亿元。保守假设投资总额的5%被REITs化，则相当于提前变现约4000亿元。

　　德邦基金总经理、中国证券投资基金业协会资产证券化专业委员会顾问、公募REITs工作小组组长陈星德表示：“如果今后将商业不动产、长租住宅等其他类不动产纳入公募REITs，规模还会成倍增长。”

　　同时，国内首次提出的基础设施范围较广。对照美国REITs协会统计的美国REITs业态类别，在特许经营权的传统基础设施外，还包括工业地产、数据中心、仓储物流、数据中心等。渤海汇金资管董事总经理李耀光表示：“这些项目的合计规模占到美国REITs市场的比例超过三成。”

　　李耀光还谈到，将上述四类基础设施作为REITs试点的底层资产，充分吸取了境外市场的经验，并结合了国内的现实情况，主要有三方面原因。

　　一是REITs持有期内分红收入稳定，但市场价格会出现较大波动，而基础设施资产是抗冲击性较强、运营最为稳健的资产业态之一。

　　彭博数据显示，受疫情冲击，截至3月底，美国REITs市场今年以来整体跌幅高达30%。但是，基础设施与数据中心呈现正收益，今年以来上涨约15%；工业地产与存储业态的跌幅相对较小，跌幅不到5%。

　　李耀光表示，上述表现优异的四类业态就在国内基础设施REITs试点的资产范围之内。在公募REITs创新业务的发展初期，需要更多地保障投资者权益，选择较为稳定的项目更有利于培育市场。

　　二是以收租模式为主要支撑的基础设施项目，具有较高的投资回报。戴德梁行统计的数据显示，仓储物流、数据中心的同期租金回报及资本化率普遍高于一二线城市的商业地产。陈星德认为，在市场流动性相对充裕、整体资产收益率下行的大背景下，优质基础设施类资产可以为投资者提供合理、稳健的长期回报。

　　三是推出基础设施REITs项目有利于盘活资产，促进新的投入，推动经济发展。

　　整体而言，李耀光表示，基础设施REITs的推出，有利于盘活存量资产、拉动投资、降低杠杆率以及防范系统性金融风险。另外，还有利于改变基础设施领域以债务为主的融资模式，尝试股权融资，并进而与PPP相结合，改变当前基础设施领域的投资模式。

　　急行军：发挥股东优势 频繁接触项目

　　根据此次试点要求，公募REITs采用的是“公募基金+资产支持证券”的形式，通过公募基金与资产支持专项计划的对接，形成“公募基金-专项计划-项目公司”的交易结构。因此，掌握项目的核心机构，尤其是掌握优质基础设施项目的机构，将在试点中获得较大的优势。

　　Wind数据统计显示，截至6月6日，共有17只REITs项目处于存续期，总规模合计233.4亿元。从项目原始权益人类型来看，不动产基金、实业公司成为项目发起的主力。从项目计划管理人来看，券商、基金子公司是项目的主力发行机构。

　　因此，在开展公募REITs方面，公募机构需要寻求多方合作，若股东方具备丰富的不动产基金运作经验、丰厚项目储备的实业背景、ABS管理经验等优势，对公募机构开展业务更加有利。

　　华南一家公募基金的有关人士表示：“基于股东方具有丰富的项目资源背景，公司开始着手研究、论证REITs业务的可行性。公司在公募REITs的规划，也是集团整体作战的成果。”

　　记者了解到，多家公募机构已关注到REITs业务的发展空间，积极与股东方合作，寻找优质项目。

　　德邦基金于2019年设立了专户业务部，聚焦ABS、类REITs业务等另类投资，在REITs资产方面积累了较多的研究。陈星德表示，该公司股东德邦证券以资产证券化业务见长，注重发展类REITs的ABS业务，目前累计运作的项目超过10个，管理规模数十亿元。鉴于本次公募REITs试点采用“公募+ABS+保荐”的结构，且要求公募管理人与ABS管理人深度绑定，德邦体系下的REITs投研优势有望突显出来。

　　据悉，宝盈基金正在积极布局公募REITs业务。宝盈基金相关人士表示，作为公司的控股股东，中国中铁是全球最大的建筑工程承包商之一，业务范围涵盖了大部分基础建设领域，具备独特的管理和技术优势。该公司将积极与中国中铁开展交流合作，推进公募基建REITs产品落地。

　　李耀光也谈到，渤海汇金资管公司前期已参与了不动产投资以及类REITS项目的发行与管理，在REITs业务上有比较成熟的经验。同时，渤海汇金及母公司渤海证券具备公募基金管理、专项计划管理及保荐领域的全牌照，将为合作伙伴提供一条龙服务。另外，基于前期的充分准备，渤海汇金资管公司还将继续扩大专业化团队，以服务基础设施REITs业务。

　　香饽饽：公募急需REITs投资运营人才

　　长期以来，公募机构主要奉行“华尔街规则”，不参与上市公司的主动经营管理，扮演被动投资的“旁观者”角色。随着公募REITs的问世，公募行业的定位迎来里程碑式的转变。

　　根据征求意见稿的要求，在基础设施REITs基金运作过程中，基金管理人须积极履行基础设施项目运营管理职责，并配备有基础设施项目投资管理或运营经验的人员。

　　对此，各大公募机构已开始积极组建团队，对外广发英雄帖。近日，易方达基金、华夏基金、海富通基金、宝盈基金等多家公募机构开放了REITs岗位的招聘。

　　综合大部分岗位要求来看，REITs投资管理及项目运营人员是公募机构急需的人才。从华夏基金对REITs投后管理岗的职位描述来看，一是熟悉基础设施REITs（基础设施包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区、数据中心等其他基础设施）相关市场；二是进行投后项目市场调研，把握预测市场发展趋势，并根据市场的变化和竞争的需要提出应对策略；三是负责执行资产管理策略与投资组合管理，包括运营策略、运营收入对基础资产估值的影响等；四是与合作方紧密工作，优化投资组合和营运策略等；五是精于财务分析模型的搭建；六是做好投后的预算管理、收益预测等定期报告；七是定期和不定期地与投资人进行沟通。

　　从上述要求来看，公募REITs的开展，对从业人员的要求出现了较大的变化。李耀光认为，公募REITs不仅仅是当前类REITs模式的公募化，而是一种基于基金管理人主动管理逻辑的新模式，需要以主动管理的方式参与底层资产的投资管理与项目运营管理。

　　李耀光表示：“如果以上市公司的治理结构打比方，公募机构未来基于能力建设分化为三类层级的职能：一是对于有能力的专业机构而言，需要充当上市公司董事层、经营层的职能，参与项目的规划发展及实际运营的过程。二是部分机构会担起董事层的职能，将经营管理委托给有实力的第三方机构。三是公募机构的最低要求，需要担起监事层的职能，在运营管理和保护投资权益等方面行使监督管理的职责。”

　　此外，陈星德还表示，该公司一方面会不断优化组织架构，提高团队整体效能；另一方面，会不断加强与股东的业务协同合作，积极引进经验丰富的优秀人才，组建业内一流的研究团队、管理团队、销售团队，稳扎稳打地发展公募REITs业务。

　　新探索：有待细则推出

　　公募REITs试点的开展，将最大限度地利用现有的制度安排，仅通过突破原有的投资单一资产支持证券比例的限制，实现资金的公开募集。

　　陈星德表示，未来基金公司不仅在股权上对基础设施建设项目进行投资，同时要求其对标的项目进行日常管理以获得更好的回报。公募REITs在基金发行定价方式、估值方式、信息披露内容、利益冲突管理等方面具有很强的独特性，这对公募基金的专业化团队、运营管理能力、业务经验等都提出了更高的要求。

　　如何给底层资产估值？李耀光表示，预计在基础设施REITs开展的初期，将以运营现金流折现的方式进行估值；待业务进入成熟期，需要根据同类项目、同类行业的比较，测算出合理的估值水平。“对于公募机构而言，REITs估值与上市公司估值逻辑相似，未来有待于公募REITs市场评估指引的推出。”

　　另外，由于公募基金的特有属性，李耀光预计，监管层对基础设施REITs的信息披露会有更加明确的要求，如REITs项目资产透明等，未来有望出台更加详细的指引细则。