公募REITs备受各方期待。目前，已有多地发改委、金融监管机构表示启动基础设施REITs试点项目的申报工作，支持推进公募REITs。与此同时，相关REITs项目也陆续浮出水面，一个万亿级大市场即将开启。

　　在日前举行的“2020年上海证券报资产管理高峰论坛”上，上海证券交易所债券业务中心总经理佘力表示，目前基础设施公募REITs试点正有序推进，包括地方政府、企业、各类资管机构都在积极准备。与传统证券投资基金相比，公募REITs差别较大，需各方面不断探索总结，长期来看空间不小，短期则需要各方共同努力。

　　相关规则体系的建立正有序推进

　　据了解，北京、上海、河南等地发改委陆续发出通知，启动基础设施REITs试点项目的申报工作。

　　贵州证监局在官网上称，加强与沪深交易所、省发改委等部门协作，积极主动开展相关工作，已取得初步成效。广州地方金融监督管理局发布《关于贯彻落实金融支持粤港澳大湾区建设意见的行动方案》，方案第35条特别提出，针对粤港澳大湾区居民和企业开展跨境资产管理、财富管理业务和产品创新的需求，鼓励在穗金融机构依托港澳金融市场积极开展房地产信托投资基金（REITs）等试点及基金互认工作。

　　此外，交易所首批试点项目库和储备项目库都已有数十单项目，上交所技术系统将于10月份准备就绪。

　　据上证报多方了解，为更加规范公募REITs业务的开展，相关规则体系的建立正有序推进，交易所、证券业协会和基金业协会都将参与其中。交易所主要负责业务办法、发售指引和审核指引，涵盖了公募REITs生命周期中“募、投、管、退”的全链条，对审核、时限、询价、定价、上市、配售扩募、并购等进行规范。证券业协会主要负责网下投资者管理细则，对网下战略投资者和被询价机构的配售行为进行规定。基金业协会主要负责尽职调查指引和业务操作指引，尽调指引将作为向投资者详细披露询价的依据，业务操作指引相当于运营指引，包括会计核算、收益分配以及信息披露的一些细则。

　　佘力提到，从项目情况来看，主要分为两大类。一类是具备较强区域垄断性的项目。比如以公路、铁路为主的特许经营权，难以被替代。该类资产既有权益属性，又有较强固收属性，接近于高分红的上市公司。另一类则是工业资本属性更明显、行业高度竞争的项目。以仓储物流为例，目前几大互联网巨头都在加速布局，以防被竞争对手反收购；IDC数据中心市场竞争也很激烈，其持续经营能力成为影响未来发展的核心因素。

　　德邦基金总经理陈星德表示，公募REITs助力国家“三新”战略性产业发展，即新基建、新园区、新金融。战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园作为新型基础设施的代表，与传统基建相比，具有市场化、投入大、科技含量重、产业上下游集聚性强、持续经营管理能力要求高等特点，一定程度上属于风险投资。通过公募REITs，将产业与金融相结合，相关基础设施资产会给投资人带来长期稳定的租金和增值收益，实现多方共赢。

　　佘力表示，公募REITs拓宽了资管行业的内涵和外延，既为投资者提供了一个介于股票和债券的中间收益，又能服务实体经济、推进多样化融资渠道，还丰富了资产管理大类。

　　首批项目正在密集筹备

　　据了解，公募REITs相关项目正在紧锣密鼓地筹备之中。

　　从项目方来看，目前多个项目正在积极争取首批试点，涉及仓储物流、产业园区、高速公路、污水处理、供电和数据中心等类型，项目资源多集中在粤港澳和长三角地区。此外，REITs储备项目还涉及港口、水务、地铁等资产。

　　首创股份、渤海股份等上市公司已发布开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告，具体披露了项目资产、募集规模、参与方、运作模式、产品要素、交易结构等核心信息。

　　根据公告信息，首创股份底层资产集中在污水护理厂项目。首创股份拟定募集规模约18.35亿元，已完成省级发改委试点申报工作。下一步，根据公募REITs首批试点项目进度要求，省级发改委将向国家发改委进行项目推荐，首创股份将联合相关专业机构，同步向上海证券交易所提交申报及中国证监会公募基金注册的相关工作，争取入选首批基础设施公募REITs试点。

　　中关村发展集团公布了基础设施REITs公募基金的中标情况，中标人为建信基金及建信资本联合体，中标金额为2200万元。

　　深圳地铁采购信息显示，深圳地铁申请聘请深创投集团为基础设施公募REITs项目的牵头专业服务机构，由深创投集团指定红土创新基金作为项目的公募基金管理人。

　　安顺市政府网站显示，在安顺水务公募REITs中介服务机构竞争性比选项目中，第一创业证券承销保荐有限责任公司成为中选人。其中，联合体成员包括，第一创业证券股份有限公司、创金合信基金管理有限公司、宁波梅山保税港区兴融盛资产管理有限公司。

　　海南省发展控股有限公司公告显示，海南海控能源股份有限公司公募REITs项目公开选聘中介机构选聘会在海南股权交易中心有限责任公司会议室召开。银华基金、海通证券、中信证券分别成为第一、第二、第三中选候选人。

　　业内人士表示，仓储物流如普洛斯、京东、苏宁易购，产业园区如张江高科、苏州工业园、顺丰控股，高速公路如越秀交通，数据中心如光环新网等，具备成为公募REITs项目试点的基础，有望成为第一批试点企业。

　　上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连博士表示，资本市场上已经有一批以电力、高速公路、港口、机场、供水、污水处理为主业的上市公司，这些公司经过必要改造并通过合格性测试后，即可转型为标准化的权益性公募REITs，实现重资产业务的轻资产商业模式转型，改变资本市场的估值逻辑。

　　打通公募REITs最后一公里

　　佘力提到，从市场规模来看，国际上特别是美国市场，基础设施项目占到各类REITs的三分之一左右，目前中国基础设施项目存量规模约为100万亿元，按照1%的证券化率，市场规模可达万亿元，十分可观。

　　但公募REITs在中国市场仍属于新生事物，如何让公募REITs被投资者认可，发挥其盘活存量资产、增强资本市场服务实体经济质效、丰富居民资产配置的作用，还需打通公募REITs最后一公里。

　　罗桂连表示，在首批试点项目成功落地、取得试点经验和各方面认可后，仍然有必要简化公募REITs的交易结构，落实国际成熟市场通行的税收支持政策，并建立和完善公募REITs的相关法规政策。这样，才能有效发挥REITs的制度比较优势，让它成为与股票、债券比肩并立的重要直接融资工具和大类配置资产，成为重资产领域投资主体实现轻资产商业模式持续运行的资本运作载体。

　　有业内人士表示，待公募REITs上市后，二级市场的流动性是推动公募REITs发展的重要因素。从产品性质上来说，公募REITs具备封闭性和交易所场内交易两个特点。对于场内交易品种来说，流动性就是生命。但考虑到公募REITs的封闭期设置以及持有人目前仍以机构为主，这可能会造成公募REITs在二级市场交易不活跃。解决流动性问题可以从两方面着手，一是由保荐人提供做市商服务，二是提高公募REITs中个人投资者持有比例。

　　罗桂连表示，从REITs本身的特点来看，愿意首先尝试的投资机构，可能以保险金、年金、养老金类型为主，这些账户倾向于获得稳定分红，对REITs有配置需求。随着REITs的普及和发展，加上FOF的推动，未来可能吸引一批专业的投资者，进而逐步激活REITs市场。

　　此外，提高投资者认知也是开展公募REITs的重要环节。上交所相关负责人表示，REITs产品形式相对新颖，对投资者来说较为陌生，后续产品推广和投教活动的开展将是推动REITs发展的重要一环。

　　“公募REITs不会一蹴而就，本质上仍是金融产品，甚至会演变成为一种金融模式。短期来看，寻求优质资产、好产品设计是发展REITs的关键。长期来看，合适的产品匹配给合适的人。从融资端，看该产品能否满足其融资需求；从投资端，看该产品的收益和风险能否匹配投资者的理财需求。”某资管行业人士表示。