结合基础设施公募REITs的主要特点，可以看出公募REITs未来发展空间巨大。

　　采用与封闭基金类似的交易机制，既便于传统基金投资人接受，又能提升公募REITs竞争力。

　　公募REITs收益来源于底层资产运营产生的使用费/租金以及资产的升值，保障了公募REITs的收益率，净值波动也会相对较低。公募REITs具有双重属性：与股票资产相比，公募REITs净值具有一定的波动性，但相对较低，产品的收益具有一定成长性，但增长空间相对有限，整体来说，价格弹性不大；与债券资产相比，公募REITs无固定利息回报，但有相对稳定的分红。

　　流动性表现主要取决于投资者构成以及资产的质量；国内公募REITs已在投资者结构上进行了多样化安排，并对上市的资产进行了严格把关。

　　根据成熟市场公募REITs流动性的表现，美国市场REITs和新加坡REITs的流动性整体较好，而我国香港市场流动性整体较弱，最重要的原因在于投资者构成的差异。

　　除了投资者结构的重要因素，资产本身的质量也至关重要。优质的底层资产具有高的派息率，如果其派息率在所处的市场环境中远高于其它资产的收益水平，那么REITs这种稳定高额派息的竞争优势就会十分突出，进而引起市场广泛关注，进一步促进市场流动性的提升。

　　为推动公募REITs健康发展，国内REITs制度的安排借鉴了国外成熟市场经验，还考虑了国内金融市场现状，在投资者保护方面做出充分安排。具体包括三个方面：

　　原始权益人参与战略配售，并设置锁定期的相关安排，让投资者与原始权益利益绑定，更能起到投资者保护的作用。

　　原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%。其中，基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月。超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取得的基础设施基金份额的，应当按照相关规定履行信息披露义务。这样的机制安排可以使得原始权益人的利益与其他投资人的利益保持一致。

　　在发售环节加强了投资者的适当性管理；管理人需落实投资者适当性管理制度，做好产品风险评价、投资者风险承受能力与投资目标识别、适当性匹配等投资者适当性管理工作。并制作完备的信息披露材料，充分揭示风险并加强教育，引导投资者认识风险特征。

　　发挥了持有人大会机制的作用，让投资者参与公募REITs的管理决策；基础设施项目购入或出售、扩募安排、关联交易、解聘外部管理机构、投资目标/投资策略的修改等均需要持有人大会通过方可执行。让中小投资者参与公募REITs的重大决策，可以充分保护投资者利益。

　　地方政府基础设施资产存量已超过100万亿元，若按照百分之一的证券化率粗略估计，基础设施公募REITs市场规模可接近万亿元。基础设施公募REITs存量规模巨大，有望成为与股债并列的第三类资产，未来发展空间巨大。